ASCONHSP

FINALMENTE APROVADA LEI ESTADUAL QUE REGULAMENTA OS LOTEAMENTOS FECHADOS

Publicado em: 27/03/2019

O PROJETO DE LEI 891/2015, DO DEPUTADO GERALDO CRUZ COM A PARTICIPAÇÃO DA NOSSA ASCONH, TEVE O VETO DO GOVERNADOR DERRUBADO E JÁ ESTÁ EM VIGOR EM TODO O ESTADO DE SP.AGORA, MAIS SEGURANÇA JURÍDICA AO TODOS OS LOTEAMENTOS FECHADOS

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O fechamento de loteamentos, apesar de ser uma realidade, com a existência de centenas e centenas deles, não só no Estado de SP, como em todo Brasil, há muito vem sendo discutida sua legalidade e regulamentação.

A necessidade de uma lei para encerrar esta importante demanda e eventual polêmica era urgente. Assim a partir do diálogo com a sociedade civil, em especial com a Associação dos Condomínios Horizontais, Urbanísticos e Loteamentos Fechados do Estado (ASCONHSP) surgiu esse projeto na Câmara Legislativa Estadual de SP, encampado pelo deputado Geraldo Cruz.

O texto, com a participação do advogado especialista em direitos urbanísticos, ex presidente e membro permanente do Conselho da ASCONH, Sílvio Cabral, foi debatido e construído com o deputado estadual Geraldo Cruz.

O resultado foi a criação do Projeto de Lei 891/2015, de autoria de Cruz, o qual conseguiu sua aprovação pelos deputados da Câmara do Estado de SP. Porém, infelizmente e equivocadamente acabou sendo vetado pelo então governador Marcio França. Na sequência, depois de um intenso trabalho de conscientização da importância do projeto, a Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo (Alesp) derrubou, por unanimidade, o veto do governador  França, tornando-se lei e passando a vigorar a partir de 2019. Vitorioso, o projeto  vai revigorar o processo de regularização dos loteamentos com controle de acesso, os ditos ‘condomínios fechados’, em todo o estado de SP.

 

REGULAMENTAÇÃO DEFINITIVA DOS  LOTEAMENTOS FECHADOS E SUAS ASSOCIAÇÕES

 

Na prática, a proposta a nível estadual, finalmente permite a implementação de novos loteamentos fechados com controle de acesso, sem maiores obstes e ainda prevê a regulamentação definitiva dos já edificados.

“Agora esta questão deixará de ficar na interpretação do Judiciário, pois tem uma lei estadual  que normatiza este importante modelo urbanístico. Com certeza vai trazer uma segurança jurídica para todas as partes e vai assegurar esta formidável forma de morar de milhares e milhares de famílias no Estado de São Paulo”, disse Cabral.

Além de regularizar o controle de acesso e o fechamento dos perímetros dos loteamentos, a lei também vai permitir que o estatuto que for aprovado por dois terços dos moradores, terá que ser cumprido por toda coletividade. Esta definição, finalmente deu a associação gestora de loteamentos fechados a representação legal, formal e todos os titulares de direitos reais.

“A lei regulamenta como será para os novos loteamentos fechados, regulariza aqueles que já estão com suas portarias através de leis municipais e ainda possibilita a regularização daqueles que ainda não estão regulamentados”, explica Cabral

 

JUSTIFICATIVA E AMPARO LEGAL DA LEI

 

Anexo ao então Projeto de Lei 891/2015 foi produzido e publicado o parecer de amparo legal abaixo, do Deputado autor Geraldo Cruz, com a assessoria do ex-presidente da ASCONH, membro permanente do Conselho e advogado Silvio Cabral

Muito tem se discutido ao longo dos últimos anos se os loteamentos denominados fechados, com controle de acesso, os ditos “condomínios” fechados, são legais ou não. Temos recebido consultas de associações gestoras de loteamentos, de prefeituras e mesmo de Câmaras Municipais de todo Estado de São Paulo. Com esta Lei, pretendemos regulamentar de uma vez por todas o controle de acesso nos Loteamentos no Estado de São Paulo.

Mas, antes de adentrarmos no mérito propriamente dito, se faz necessário deixar claro o que é esta espécie de empreendimento. Trata-se do que a doutrina moderna convencionou chamar de “condomínios” de fato, atípicos ou fechados, sendo estes regidos em sua grande maioria pelo decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937, e, posteriormente regulamentado pela Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, a Lei do Parcelamento do Solo.

Assim, são implantados como qualquer loteamento aberto. Só que, por meio de autorização de uma lei municipal, têm o seu perímetro fechado, e, com isso, tem o acesso controlado aos seus limites.

Os loteamentos têm diversas nomenclaturas nas mais diversas legislações municipais, como, por exemplo, bolsões residenciais, loteamentos encrustados, loteamentos fechados, células residenciais, loteamento controlado. Nesse texto, usaremos a nomenclatura “loteamento fechado”.

Mas qual a diferença desta espécie de empreendimento para os condomínios edilícios, os condomínios propriamente ditos? A diferença básica entre ambos é que, nos loteamentos fechados, não existe a fração ideal, nem a área comum da forma como existe nos condomínios edilícios, como nos prédios e numa minoria de condomínios de casas.

Já a semelhança marcante, ou até – poderíamos afirmar – a mais importante, é que, em ambos os casos, os moradores se reúnem em assembleia para aprovar e ratear as despesas referentes ao bem comum da comunidade que vive em ambas as formas de empreendimentos imobiliários.

Quando debatemos se são legais ou não os loteamentos fechados, estamos debatendo a legalidade ou não das leis municipais que autorizam a instituição desta espécie de empreendimento.

Vejamos abaixo alguns argumentos postos no ordenamento jurídico do País que corroboram com a nossa tese que defende a total legalidade dos loteamentos fechados:

– Princípio da Função Social da Propriedade (art 5º, XXIII da CF): a propriedade precisa cumprir sua função social e, no caso dos loteamentos fechados, indubitável é que a implementação desta espécie de empreendimento cumpriria uma função social, pois seriam supridos com eles diversos serviços não prestados com eficácia pelo poder público;

– Artigo 30, I da CF: Compete aos municípios legislar sobre assuntos de interesse local: nos parece claro que a instituição de loteamentos fechados é um assunto local pois diz respeito ao interesse da comunidade do município;

– Artigo 30, VIII da CF: Compete aos municípios promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano: o tema em questão nada mais é do que uma discussão sobre uso, parcelamento e ocupação do solo;

– Artigo 103 do Código Civil: O uso comum dos bens públicos pode ser gratuito ou retribuído, conforme for estabelecido legalmente pela entidade a cuja administração pertencerem: com este artigo, torna-se clara a possibilidade do município autorizar os loteamentos fechados.

Postos estes quatro dispositivos legais, não resta dúvida de que nossa tese não tem outra alternativa que não seja prosperar.

 

Por unanimidade, o Projeto de Lei 891/2015, do deputado Geraldo Cruz, que trata da aprovação de loteamentos para fins urbanos com controle de acesso teve o veto do governador derrubado em Plenário na Alesp. Dessa forma, a medida passa a vigorar imediatamente com força de lei.

Na prática, a proposta renova o processo de regularização fundiária do estado, permitindo a construção de novos condomínios e a regulamentação definitiva de loteamentos fechados já entregues. “Esse é o primeiro projeto de regularização de condomínios no nosso estado”, comemorou o deputado.

A preocupação com a regularização fundiária faz parte da trajetória de Geraldo Cruz.

O município de Embu das Artes, na grande São Paulo, foi a primeira cidade paulista a regulamentar os condomínios fechados, enquanto Geraldo era prefeito nos anos de 2000 a 2008. Um projeto pioneiro que atendeu uma reivindicação antiga dos moradores de loteamentos, que até então sofriam pela falta de legislação que garantisse seus direitos.

Segundo o deputado, a criação da lei surgiu a partir do diálogo com a sociedade civil, em especial a Associação dos Condomínios Horizontais, Urbanísticos e Loteamentos Fechados do Estado. Já a sua implementação poderá trazer economia para os cofres públicos municipais, uma vez que os custos com manutenção e segurança na parte interna desses empreendimentos passarão a ser dos próprios condomínios.

 

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PROJETO DE LEI Nº 891, DE 2015

Dispõe sobre a aprovação de loteamentos para fins urbanos com controle de acesso, e dá outras providências

A ASSEMBLEIA LEGISLATIVA DO ESTADO DE SÃO PAULO DECRETA:

 

Artigo 1º – Observadas as disposições da Lei Federal Nº 6.766, de 19 de dezembro de1979, admite-se a aprovação de loteamentos para fins urbanos com controle de acesso, desde que:

I – lei estadual ou municipal autorize a expedição de licença para esse tipo de empreendimento e a outorga de instrumento de permissão do direito de uso das áreas internas do loteamento;

II – a permissão de uso referida no inciso I seja outorgada, de forma onerosa, a uma associação de titulares de direitos reais, legalmente constituída.

Parágrafo único – Para a expedição da licença referida no inciso I, a legislação municipal deve prever que sejam avaliadas as seguintes questões:

1 – possibilidade de integração futura do acesso do loteamento de que trata este artigo com o sistema viário existente ou projetado;

2 – possibilidade de acesso da população em geral aos equipamentos comunitários e às áreas de uso público internas e limítrofes.

Artigo 2º - Ao aprovar o projeto de loteamento com controle de acesso, a autoridade licenciadora fica, automaticamente, obrigada a outorgar o instrumento de permissão referido no inciso I do artigo 1°, o qual deve ser formalizado imediatamente após a averbação da licença final integrada, no competente Registro de Imóveis.

Artigo 3º – O prazo de vigência da permissão de uso deve ser prorrogado, sucessivamente, a cada vencimento, por igual período, desde que cumpridos os encargos atribuídos à associação referida no inciso II do artigo 1°.

Artigo 4º – Considera-se válido o empreendimento que tenha sido licenciado ou implantado na forma do loteamento de que trata este artigo, com base em lei estadual ou municipal, até a data da entrada em vigor desta Lei, desde que sua implantação tenha respeitado os termos da licença concedida.

Artigo 5º – O loteamento implantado regularmente e que teve seu perímetro fechado posteriormente à sua implantação até a data da entrada em vigor desta Lei, pode ser regularizado pelo Poder Público municipal com base em lei estadual ou municipal.

Artigo 6º – O fechamento de perímetro de loteamento realizado sem embasamento em lei estadual ou municipal, até a data da entrada em vigor desta Lei, pode ser regularizado pelo Poder Público municipal, observado o disposto no caput do artigo 1°, bem como as condições previstas nesta Lei e as demais exigências legais.

Artigo 7º – A representação ativa e passiva, judicial ou extra-judicial, perante a autoridade licenciadora e aos seus associados, proprietários ou adquirentes de lotes, quanto aos direitos e obrigações decorrentes da permissão de uso, é exercida pela associação a que se refere o inciso II do artigo 1°, observado que as relações entre os proprietários ou adquirentes de lotes e a associação são regidas pelo seu estatuto social aprovado por 2/3 dos titulares de direitos reais.

Artigo 8º - A permissão de uso de que trata o inciso I do artigo 1° não pode impedir a continuidade da prestação dos serviços públicos de energia elétrica, telefonia, gás canalizado, fornecimento de água potável, esgotamento sanitário e coleta de lixo aos proprietários ou adquirentes de lotes pelo Município ou seus permissionários ou concessionários.

Artigo 9º – No local de acesso aos loteamentos de que trata este artigo deve estar afixado, de forma visível ao público, aviso de que o controle de acesso não impede a circulação de pessoas e o acesso às áreas de uso público.

Artigo 10 -  Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

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